Η διαδικασία μεταβίβασης ενός ακινήτου, ήτοι η συντέλεση μιας αγοραπωλησίας, προϋποθέτει – για την επιτυχή διεκπεραίωσή της – μια σειρά νομικών ενεργειών που προηγούνται της υπογραφής του σχετικού αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, καθώς και ορισμένες που ακολουθούν, ώστε να ολοκληρωθεί πλήρως η μεταβίβαση και να περιέλθει το ακίνητο στον αγοραστή. Κατωτέρω παρατίθενται κατά χρονολογική σειρά οι βασικότερες ενέργειες και διαδικαστικές πράξεις που απαιτούνται για την επιτυχή ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας:
1. Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας και βαρών του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
Ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας διενεργείται, για λογαριασμό του υποψήφιου αγοραστή, στο κατά τόπο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο, προκειμένου να διαπιστωθεί αφενός το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου – δηλαδή ότι ο πωλητής είναι πράγματι κύριος αυτού – και αφετέρου αν υπάρχουν εμπράγματα βάρη (π.χ. προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, εκκρεμείς διεκδικητικές αγωγές) που μπορεί να εμποδίσουν τη μεταβίβαση.
Ο δικηγόρος που διενεργεί τον έλεγχο εξετάζει επίσης για τυχόν αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία του τίτλου κτήσης του πωλητή και τα αναγραφόμενα στο σχετικό κτηματολογικό φύλλο (π.χ. διαφορές σε τετραγωνικά, όροφο, διεύθυνση, αριθμό τόμου/μεταγραφής). Σε περίπτωση τέτοιων αποκλίσεων, απαιτείται η κατάθεση αίτησης διόρθωσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Είναι σημαντικό να διενεργούνται δύο έλεγχοι τίτλων: ένας αρχικός, πριν την καταβολή οποιασδήποτε προκαταβολής, και ένας τελικός κατά την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου, ώστε να διασφαλιστεί ότι δεν έχει τεθεί κάποιο νέο βάρος εν τω μεταξύ.
2. Υπογραφή προσυμφώνου
Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου τίτλων, και καθώς η σύνταξη του οριστικού συμβολαίου απαιτεί χρόνο (συνήθως άνω του ενός μηνός), τα μέρη συνάπτουν συχνά ιδιωτικό συμφωνητικό (προσύμφωνο), με το οποίο καταβάλλεται προκαταβολή και “κλείνεται” ουσιαστικά το ακίνητο.
Το προσύμφωνο ορίζει το τίμημα, τις απαραίτητες ενέργειες που πρέπει να πραγματοποιηθούν (από δικηγόρο ή μηχανικό), τον εκτιμώμενο χρόνο υπογραφής του τελικού συμβολαίου, καθώς και τυχόν ποινικές ρήτρες για αδικαιολόγητη υπαναχώρηση. Σε περίπτωση που καταβάλλεται υψηλό ποσό ως προκαταβολή, συνιστάται η υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, για αυξημένη νομική κατοχύρωση του αγοραστή.
3. Συγκέντρωση εγγράφων και λοιπές νομικές ενέργειες
Στο διάστημα που μεσολαβεί μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου, ο πληρεξούσιος δικηγόρος του αγοραστή επιμελείται όλων των απαιτούμενων νομικών ενεργειών:
- Σε περίπτωση ύπαρξης προσημείωσης υποθήκης: Εφόσον η σχετική οφειλή έχει εξοφληθεί, απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης για την άρση της. Εναλλακτικά, μέρος ή το σύνολο του τιμήματος μπορεί να καταβληθεί προς εξόφληση της οφειλής, με ρητή μνεία στο συμβόλαιο για την άρση της προσημείωσης.
- Έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου από μηχανικό, προϋποθέτει την τακτοποίηση τυχόν πολεοδομικών αυθαιρεσιών.
- Σε περίπτωση σφαλμάτων στην αποτύπωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο: Υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος ή, εφόσον απαιτείται, προσφυγή στο αρμόδιο Δικαστήριο (π.χ. σε περιπτώσεις ακινήτων που εμφανίζονται ως “αγνώστου ιδιοκτήτη”).
4. Υπογραφή συμβολαίου
Την ημέρα της υπογραφής του τελικού αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, διενεργείται δεύτερος έλεγχος βαρών από τον δικηγόρο του αγοραστή. Ακολούθως, οι συμβαλλόμενοι ή οι πληρεξούσιοί τους, συμπράττουν ενώπιον του συμβολαιογράφου και υπογράφουν τη σχετική πράξη μεταβίβασης. Η παρουσία νομικού συμβούλου, ιδίως από πλευράς του αγοραστή, είναι κρίσιμη ώστε να διασφαλιστεί η ακρίβεια και πληρότητα του συμβολαίου.
5. Μεταγραφή συμβολαίου
Η τελευταία φάση της διαδικασίας είναι η μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Μετά την ολοκλήρωση της καταχώρισης, το ακίνητο αφαιρείται από τη μερίδα του πωλητή και καταχωρίζεται στη μερίδα του αγοραστή, ο οποίος καθίσταται πλέον ο νόμιμος κύριος.
Το γραφείο μας διαθέτει μακρόχρονη εμπειρία στον τομέα της αγοραπωλησίας ακινήτων και αναλαμβάνει την πλήρη και απρόσκοπτη διεκπεραίωση της διαδικασίας, είτε πρόκειται για αγορά είτε για πώληση, σε όλη την ελληνική επικράτεια.
